Rechazan cobro ejecutivo de expensas por no estar conformado el consorcio - 50ª Nom.

EXPEDIENTE: 6634604 - ASOCIACION CIVIL SOLARES DE SANTA MARIA II C/ RODRIGUEZ, RAUL ALBERTO - EJECUTIVO - EXPENSAS COMUNES

SENTENCIA NUMERO: 175. CORDOBA, 09/12/2019.

----- Y VISTOS: estos autos caratulados “ASOCIACIÓN CIVIL SOLARES DE SANTA MARÍA II c/ RODRÍGUEZ, RAÚL ANTONIO – EJECUTIVO – EXPENSAS COMUNES - Expte. N° 6634604 - 2017”, de los que resulta: a ff. 1/2 comparece la Dra. Lorena Argüello, en el carácter de administradora de la “Asociación Civil Solares de Santa María II”, con su propio patrocinio y el de la Dra. Natalia Inés Casas, y promueve demanda ejecutiva en contra del señor Raúl Antonio Rodríguez, D.N.I. Nº 8.285.494, persiguiendo el cobro de la suma de pesos dieciséis mil diez ($16.010), con más los intereses y costas del juicio, como así también la suma prevista en el art. 104 inc. 5º de la ley 9459. Expresa la accionante que la deuda proviene de los gastos comunes adeudados por el demandado en los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2017, en concepto de expensas, a los que se deberán adicionar intereses moratorios debidos mensualmente  e intereses legales. Manifiesta que el señor Rodríguez es propietario del inmueble identificado con la Matrícula de Folio Real Nº 1320206/2, sito en calle Juan Jagsich Nº 1346, Bº Solares de Santa María II, y que al momento de firmarse la escritura Nº 43 de fecha 27/05/2013, entre el señor Rodríguez y la firma Brick S.R.L., el demandado se comprometió a cumplir con el Estatuto Social, Acta Constitutiva y Reglamento interno de la Asociación Civil Solares de Santa María II. Que el monto por el que se demanda, proviene de la certificación de la deuda de fecha 30/08/2017, que es la base de la acción, de conformidad con el Estatuto Social, suscripto por la Comisión Directiva, en pleno ejercicio de las facultades y atribuciones que le corresponden; que constituyen título ejecutivo en los términos del art. 517, concordantes y correlativos del C. de P.C.C., siendo una obligación líquida y plenamente exigible. Que han resultado infructuosas las gestiones extrajudiciales llevadas adelante por la Administración, para lograr el cobro de los gastos comunes adeudados por el demandado; por ello inician la presente acción ejecutiva. Acompañan a la demanda el documento base: certificación de deuda, por la suma reclamada, aprobada y firmada por  el presidente, secretario y tesorero de la Asociación Civil accionante. ---------- Impreso el trámite de ley -f. 27-; citado de comparendo y remate el demandado, a ff. 61/73, comparece el señor Raúl Antonio Rodríguez, y opone excepción de inhabilidad de título en contra de la acción entablada, negando adeudar a la actora la suma reclamada y/u otro importe de dinero; negando validez a la certificación de deuda acompañada y negando potestad legal a la asociación civil demandante para conformar dicho título ejecutivo. Niega adeudar suma alguna a la actora y, para el caso de existir, niega que proceda su cobro por la vía ejecutiva. Expresa el señor Rodríguez que adquirió, por medio de boleto de compraventa elaborado como formulario de adhesión redactado unilateralmente por la vendedora, un inmueble que ofrecía la empresa BRICK SRL, del cual es titular y por el cual la actora pretende el cobro de supuestas expensas. Que como el referido inmueble fue adquirido para servir de vivienda al demandado, considera que debe ser considerado como una relación de consumo. Manifiesta que la publicidad que le fue entregada al momento del ofrecimiento del inmueble por parte de la empresa, no se hacía referencia al pago de expensas comunes o la constitución de una Asociación Civil. Relata sólo se explicaba en el Anexo I del contrato que suscribiera, que se pagaría un precio por un “Reglamento de copropiedad y Administración (si se trata de PH)”; y que la urbanización contaría con un “servicio de vigilancia” con una somera mención al Reglamento de “Solares de Santa María II”. Que dicho barrio no tuvo ni tiene características de barrio cerrado, country o club de campo, pues está constituido por viviendas familiares con veredas y calles públicas, alumbrado público, espacios verdes públicos (plazas) y carece de espacios comunes que puedan ser usufructuados de manera exclusiva por los habitantes del mismo, como sería pileta, quincho, espacios deportivos, etc. Expresa que el carácter de “público” se refiere a algo común a los demás vecinos del mismo barrio, sino de dominio público común a todos los vecinos de la ciudad o transeúntes de la zona. Que por esa razón es que adquirió la vivienda en cuestión, pues por sus ingresos como docente e investigador universitario, próximo a jubilarse, no hubiera podido acceder a comprar una casa en un barrio cerrado, donde además se ofrecen servicios comunes e instalaciones que solo los vecinos del mismo pueden utilizar, lo que no sería el caso del barrio Solares de Santa María II. Relata que al parecerle una oferta tentadora por la ubicación relativamente cercana al centro de la ciudad y por el sistema de construcción publicitado, suscribió la documentación necesaria para su adquisición, debiendo asimismo firmar distintos módulos y adendas. Indica que entre las cláusulas unilateralmente predispuestas por la vendedora de dicho inmueble, se hallaba aquella referida a la constitución de la Asociación Civil Solares de Santa María II con la función de “velar por el funcionamiento de los intereses comunes de los propietarios” (doc. 4 Reglamento). Que el demandado no tuvo posibilidad alguna de discutir los alcances, de lo más difusos e imprecisos, que podía o podría llegar a tener dicha asociación en un futuro, siendo inexistente al momento de la compra y toma de posesión del inmueble, siendo una cláusula redactada unilateralmente por la empresa constructora que le ofrecía la venta del inmueble para vivienda. Hace presente que la copia del Reglamento acompañada por la actora como documento H no se corresponde con aquella que se le hiciera firmar, por lo que impugna y desconoce dicha documental. Señala que la única referencia al pago de gastos fue de aquellos referidos a su propio inmueble en el instrumento de compra, que era el pago de la seguridad por una suma equivalente al 10% de un salario del CCT del sereno de construcción. Por otra parte, se hacía expresa mención que todos los espacios verdes, plazas y vías de circulación, servicios, tendido eléctrico, señales, alumbrado público y servicios eran donados al dominio público (art. 1, 5, 7, doc 3, anexo I). Que todo lo referido a la Asociación hacía mención a la existencia de servicios como confort, telefonía, internet, limpieza de espacios verdes, etc., que o bien son prestados por prestadoras de servicios públicos, que se pagan a través de las tasas municipales correspondientes, o bien a través de empresas privadas como Telecom, Fibertel, etc., que se pagan por medio de las facturas que mes a mes llegan a su domicilio. Indica que en la escritura traslativa de dominio (doc. C documental ejecutante), redactada unilateralmente por la empresa vendedora, se vio obligado a firmar cláusulas como el otorgamiento de poder para la constitución de la asociación civil. Desde dicho momento no tuvo más noticias de la misma, salvo las posteriores boletas de pago que llegaran a su hogar luego que la empresa constructora Brick SRL dejara en manos de aquella los gastos de seguridad. Continúa expresando, que al momento de intervenir la Asociación Civil, a la que nunca le reconoció expresamente potestad alguna para realizar sus funciones sino por medio de un poder suscripto en un documento redactado unilateralmente por la empresa vendedora del inmueble que compró en calidad de consumidor, los gastos aumentaron sustancialmente, agregándose cuestiones vinculadas a los “espacios comunes”; que en el Barrio Solares de Santa Maria II son espacios públicos, de domino público, adyacentes a las viviendas construidas para la empresa Brick SRL y que se intentó cobrarle por servicios que se superponen a los impuestos. Aclara, que en todas las reuniones que participó al momento que se construyera dicho ente, nunca se hizo mención de servicios extras por fuera de la seguridad. Explica que no tuvo éxito para tener acceso a las cuentas de la mentada asociación; citándola, incluso, a una audiencia de conciliación para el día 12/12/16, por ante una Asociación de Consumidores -Asociación Civil Usuarios y Consumidores Unidos-, por medio de la Carta Documento N°404652649 de fecha 24/11/16. Manifiesta que no tuvo respuesta alguna su reclamos y que, asimismo, no tuvo lugar la citada audiencia. Convencido de la ilegitimidad del accionar de la Asociación Civil, envía Carta Documento N°404656433, recibida con fecha 16/12/16 por la administradora, comunicando su renuncia -partir del 31/12/19- de su condición de asociado. Declara que dejó de abonar pago alguno desde dicha fecha. Entiende que la Asociación Civil ha rechazado ilegítimamente su renuncia, negándole la facultad de ejercer el derecho, de naturaliza constitucional, de declinar su pertenecía a la Asociación Civil. Por ello, ante dicha razón, envía una nueva Carta Documento N°337650824 de fecha 04/01/17. Por su parte, revela que, lamentablemente, la Asociación Civil insiste con su obrar ilegitimo, intentando cobrar sumas que no le corresponden; que no han sido devengadas en su contra y que nunca podrían intentarse cobrarse a través de la vía ejecutiva. Sostiene que, no obstante que en la demanda se presenta una supuesta “certificación de deuda” que habría sido emitida en virtud del art.2048 CCC -referido a la Propiedad Horizontal y se intente asimilarse a un reglamente de P.H -, para el presente caso no hay derecho de propiedad horizontal alguno, como así tampoco, hay reglamento de P.H constituido en forma y ni siquiera un administrador nombrado de acuerdo a lo que prevé la ley. Fundamenta sus excepciones por inhabilidad de título; por inexistencia de deuda y por improcedencia legitima en la emisión del título de deuda por quien no está habilitada para hacerlo. Ofrece prueba testimonial, informativa y documental. Cita jurisprudencia Nacional y Provincial. Hace reserva del caso federal.------A fs.76, se corre traslado a la parte actora de las excepciones expuestas. A fs.82/87, la parte actora evacua el traslado y rechaza las excepciones interpuestas por la parte demandada, soltando imposición de costas. Entiende que no hay excepción de inhabilidad de título, ya que el boleto de compra venta se suscribió por propia voluntad de la parte demandada y otorgó “poder especial irrevocable” para la creación de la Asociación Civil, denominada Solares de Santa Maria II. Asimismo, manifiesta que la parte demandada consintió de manera expresa el pacto de ejecutividad y la manera de documentar la deuda, conforme a la documental acompañada en autos. Cita jurisprudencia. Ordenada la producción de prueba ofrecida en autos a fs.92 por el decreto de fecha14/03/18 y clausurado el periodo probatorio a fs. 130, ordenado por el decreto de fecha 20/06/18, dado al tiempo trascurrido y a la fatalidad de los plazos de la misma; se corre traslado para alegar por el termino de cinco (05) días. A fs.131, la parte actora presenta sus alegatos; a fs.132, lo hace la parte demandada. A fs.133/135, la parte actora, sostiene que se encuentra probada la relación de hecho y derecho invocado en la demanda y solicita imposición especial de costas, en atención a que la parte demandada no ha probado ningún extremo invocado. Por su parte, a fs.136/138, la parte demandada, sostiene que con la prueba rendida en autos, las excepciones interpuestas son perfectamente válidas. Asimismo, solicita el rechazo de la demanda ejecutiva, con costas. A fs.149, se ordena la intervención a la Fiscalía en lo Civil, en atención a haberse invocado la normativa de defensa del consumidor. A fs.151, toma intervención la Fiscalía del Segundo Turno. A fs.156/157, quien expresa que no corresponde la existencia de una relación de consumo. A fs.172 se certifica que la presente causa queda en estado para resolver.

Y CONSIDERANDO:

----- 1) La litis. Que la Sra. Lorena Argüello, invocando ser Administradora de la Asociación Civil Solares de Santa María II, inicia demanda ejecutiva en contra de Raúl Antonio Rodríguez, en carácter de titular registral del inmueble mencionado e identificado bajo la Matrícula de Folio Real N° 1320206/2, persiguiendo el cobro de la suma de pesos dieciséis mil diez ($16.010) con más los intereses correspondientes hasta su efectivo pago y las costas del pleito, suma que proviene de los gastos comunes adeudados por el demandado correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2017, montos netos de expensas. Indica que según surge de la escritura n° 43 de fecha 27/05/2013 celebrada entre la firma Brick S.R.L. y el Sr. Raúl Antonio Rodríguez, y de la matrícula 1320206/2, este último es el propietario de la vivienda citada supra y al suscribir ese documento se habría obligado a cumplimentar el Estatuto Social, Acta constitutiva y Reglamento Interno de la Asociación Civil Solares de Santa María. De estos documentos surgiría expresamente la obligación de sus miembros al pago de contribuciones o expensas mensuales ordinarias y extraordinarias para obtener los ingresos necesarios para el cumplimiento del objeto social, que hacen a las necesidades imprescindibles de las cosas comunes, como también el pago de la seguridad del barrio. Relata que el monto demandado deviene de la certificación de deuda de fecha 30/08/2017 que se acompaña a la presente como base de la acción y a la cual se remite, todo de conformidad con el Estatuto Social que se acompaña y suscripto por la Comisión Directiva, en pleno ejercicio de las facultades y atributos que les corresponden y que constituye título ejecutivo en los términos del art. 517, correlativos y concordantes del C. de P.C., siendo obligación líquida y plenamente exigible al día de la fecha.---- El accionado opone excepción de inhabilidad de título. Señala los antecedentes de su adquisición, dice que el barrio en cuestión no se puede asimilar a un club de campo o barrio cerrado, y que se vio obligado en la escritura traslativa de dominio a firmar cláusulas tales como el otorgamiento de poder para la constitución de una sociedad civil, relatando que desde la intervención de la misma, los gastos aumentaron sustancialmente, agregándose cuestiones vinculadas a los espacios comunes que en el Barrio Solares de Santa María no son sino los espacios públicos, de dominio público, adyacentes a las viviendas construidas por la empresa Brick, ya que no existe espacio común alguno como pileta, quincho, canchas, etc., intentándose cobrar por servicios que se superponen a los impuestos que debe pagar como cualquier residente de la ciudad. Relata que intentó sin éxito tener acceso a las cuentas de la asociación, citándola incluso a una audiencia de conciliación por ante una Asociación de Consumidores, y ante la falta de respuesta, decidió renunciar a la asociación civil, dejando de abonar pago alguno a la asociación, la que rechazó ilegítimamente su renuncia. Indica que en la demanda interpuesta se presenta una supuesta certificación de deuda que habría sido emitida en virtud del art. 2048 del CCCN referido a la propiedad horizontal e intenta asimilarse a un reglamento de P.H. el así llamado “Reglamento Interno” redactado por la empresa Brick, siendo que en el presente caso no hay derecho de Propiedad Horizontal alguno, no hay reglamento de P.H. constituido en legal forma, no hay siquiera un administrador nombrado de acuerdo a lo que prevé la ley, careciendo de facultades la Sra. Argüello, autoproclamada Administradora. Para fundar la excepción, indica que no existe la deuda y que se presenta manifiesta improcedencia de cobro que se intenta por medio de un certificado emitido fuera del marco legal que habilite la vía del apremio. Indica que no pertenece más a la asociación civil en cuestión dada su renuncia y que esta carece de potestad alguna para formar un título que traiga aparejada ejecución, y que tal como surge del relato de los hechos, no existe objeto de reclamo, no existe un consorcio o P.H. constituido en forma y por ende, como lógica derivación, no puede hablarse de legitimación de la Asociación para reclamar deuda alguna ni menos aún para formar el título ejecutivo. ----- Contestando esas excepciones, la parte actora indica que el accionado consintió de manera expresa el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda, reconociendo y aceptando que la calidad de propietario del lote está indisolublemente unida a la de asociados, agregando que su postura en contraria con la doctrina de los actos propios, refiriéndose en reiteradas oportunidades al alcance del principio de autonomía y a la validez del pacto de ejecutividad. En esos términos queda trabada la litis.

----- 2) Examen de la ejecutividad del título. Excepción de inhabilidad de título. Ahora bien, la primera tarea que debe desarrollar quien dicta sentencia en un juicio ejecutivo es analizar los requisitos del título base de la acción, examen que se practica no solo cuando se da trámite a la demanda, sino también en la presente instancia, máxime si, como en este caso, se ha opuesto la excepción de inhabilidad de título.

----- Sobre este punto, debo señalar que si bien en la contestación de las excepciones la parte actora ha reivindicado el valor del principio de autonomía para la creación de títulos con fuerza ejecutiva y en demanda se ha referido a las obligaciones asumidas por el demandado en virtud de su pretendida participación como asociado de la Asociación Civil actora, dichas afirmaciones contrastan con el título que se pretende ejecutar y cuya literalidad debe analizarse para establecer la procedencia de la demanda. Así las cosas, de su simple examen se observa que el mismo no está redactado como un título al que las partes acordaron fuerza ejecutiva conforme indica la accionante, sino como un certificado de deuda de expensas comunes, librado en los términos de la normativa correspondiente a la propiedad horizontal en el marco del CCCN.

----- Repárese entonces en los términos del título obrante a f. 5. En el mismo, la Sra. Lorena Argüello, en su carácter de administradora de la Asociación Civil Solares de Santa María II, y “en cumplimiento del art. 2048 de la ley 26.994” certifica que la unidad funcional a nombre del demandado registra un saldo deudor “en concepto de expensas comunes”. Después de la firma de la Sra. Argüello, y bajo el título “Aprobación por la Comición Directiva” (sic), se indica que “de acuerdo a lo establecido en el art. 2048 de la ley 26.994”, en el carácter de miembros de la Comisión Directiva de la Asociación, aprueban el certificado de deuda que antecede.

La norma citada por el certificado de expensas comunes se encuentra en el Título V del Libro Cuarto del CCCN, que trata la propiedad horizontal, y dispone: “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones” (el destacado me pertenece).

La última parte de la disposición indica los requisitos que debe tener el certificado de deuda por expensas para ser título ejecutivo: ser suscripto por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existiese. Respecto al primer sujeto, los artículos 2065 y 2066 del CCCN establecen que el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario, y que puede tener tal calidad un propietario o un tercero, sea persona humana o jurídica. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

----- Respecto al consejo de propietarios, el art. 2064 del CCCN establece que su constitución es facultad de la asamblea de propietarios, cuya conformación y facultades se rige por lo dispuesto en los arts. 2058 y sgtes. del CCCN.

----- Contrastadas estas normas con el título ejecutivo y demás constancias de autos, se desprende que el certificado de expensas que se intenta ejecutar resulta inhábil, pues ha sido librado por quien no es administradora del consorcio de propietarios, con el aval de personas que no forman parte del consejo de propietarios que debe designarse en función de las previsiones del CCCN.

----- Me explico. Obsérvese en primer lugar que en este caso, el inmueble que se pretende ejecutar es una unidad funcional dentro de una propiedad horizontal, que integra un consorcio de propietarios. Así surge de la matrícula acompañada por la actora y obrante a f. 9, n° 1320206/2, tratándose el inmueble en cuestión de la unidad funcional número 2, con una superficie cubierta propia total de 118,86 mts.2 y una superficie descubierta común de uso exclusivo total de 183,67 mts. 2, perteneciente al Consorcio de Propietarios del Edificio del Lote 17 de la manzana cuarenta y uno. De lo expuesto, se deriva que, conforme las propias normas legales indicadas en el certificado de deuda, el título ejecutivo se conforma con la certificación del administrador, el que según surge del art. 2066, debe ser designado por la Asamblea de Propietarios del consorcio. Que, observándose los documentos traídos en el pleito por la parte actora, ninguno de ellos es el Reglamento de Propiedad Horizontal del Consorcio de Propietarios del Edificio del Lote 17 de la manzana cuarenta y uno, no pudiéndose identificar de las constancias del pleito, por tanto, quien es el administrador de dicho consorcio, único habilitado para expedir un certificado de deuda por expensas con validez ejecutiva en los términos del art. 2048 del CCCN. Respecto a la documental acompañada, a ff. 11 a 18 se encuentra el acta de constitución de la Asociación Civil Solares de Santa María II y su estatuto, no indicándose en ningún lugar que esta Asociación Civil sea la administradora del consorcio referido. Asimismo, consta que la Comisión Directiva de la Asociación es presidida por Juan Pablo Courel, el Secretario es Germán Ariel Rodríguez Galos, el tesorero es Claudio Román Graziosi y los Vocales titulares son Pablo Martín Moitre, Sebastián Rodrigo Irico Achaal y los suplentes son José María Ramallo y Gonzalo Julián Bosio. Que a f. 19/20 consta poder de administración y pleitos otorgado a favor de Lorena Argüello por Juan Pablo Courel, Germán Ariel Rodríguez Galos y Claudio Román Graziosi, quienes eran Presidente, Secretario y Tesorero de la Asociación Civil Santa María. Respecto al instrumento de f. 21 a 25, titulado “Reglamento Solares de Santa María II”, el mismo no es el reglamento de copropiedad correspondiente al PH en cuestión. Si bien ese instrumento no indica la fecha, tanto el art. 9 de la derogada ley 13.512 de propiedad horizontal como el art. 2038 del Código Civil y Comercial establecen que el reglamento de propiedad horizontal debe redactarse por escritura pública, requisito que no se observa en el instrumento acompañados, el que además es una copia simple.

-------Que, por otra parte, se observa que quien suscribe el certificado de deuda no es administradora del consorcio y ni siquiera es administradora de la Asociación Civil que incoa demanda. Así, conforme del propio estatuto de la Asociación Civil Solares de Santa María II, en su artículo 13, se establece que la asociación será dirigida, representada y administrada por una Comisión Directiva compuesta de cuatro miembros titulares que desempeñaran los siguientes cargos: Presidente, Secretario, Tesorero y un vocal titular. Tendrá además dos vocales suplentes, durando el mandato de todos los ejercicios, con reelección por un solo período, reiterándose en el art. 18 inc. b) que la Comisión Directiva ejerce la administración de la entidad, siendo a su vez el Presidente de la misma, conforme dispone el art. 21 del estatuto, quien ejerce la representación de la Entidad. De lo expuesto surge que quien inicia la demanda no es la representante legal o estatutaria de la persona jurídica, sino solamente alguien a quien se le ha otorgado un mandato de administración y para estar en juicio, por medio de un poder, el que se encuentra a ff. 19/20. Que, por otra parte, en ninguna parte de ese instrumento se indica siquiera que se hayan otorgado facultades a la apoderada para emitir certificados de deuda como el que suscribe a f. 5 y pretende ejecutar por esta vía. A lo expuesto se agrega que, conforme surge del título que se intenta cobrar en autos, figuran suscribiendo el mismo en carácter de Comisión Directiva, como Presidente el Sr. Gustavo Potenza, como Secretario el Sr. Germán Rodríguez Galo y como Tesorero el Sr. Juan Ignacio Olmedo, no obrando en este expediente ninguna constancia que permita acreditar que ostentan esas calidades.

----- De lo expuesto, puede concluirse que en los presentes se intenta ejecutar un certificado de expensas fundado en las disposiciones del CCCN que regulan la propiedad horizontal, suscripto por una persona que no es administradora del Consorcio de Propietarios del Edificio del Lote 17 de la manzana cuarenta y uno, y por personas que tampoco acreditan ser miembros del Consejo Directivo de ese Consorcio. Que, a mayor abundamiento, quien confecciona el certificado ni siquiera tiene el carácter de administradora de la Asociación Civil Solares de Santa María II –el que recae en la Comisión Directiva- ni la representación estatutaria –que corresponde al Presidente de la Comisión Directiva-, y a la que solamente se le ha otorgado un poder de administración y para pleitos, en el que no se le ha conferido la facultad de certificar existencia de deuda alguna, tal como la que se pretende ejecutar a través del instrumento de f. 5.

----- Entiendo que todas estas razones resultan suficientes para rechazar la demanda de autos, en cuanto el instrumento presentado carece de los requisitos para ser considerado un título ejecutivo, por la existencia de todos los defectos apuntados. Debe indicarse, respecto al planteo referido a la vigencia del principio de autonomía y la consecuente potestad para crear títulos ejecutivos, formulado por la parte actora, que estos argumentos no presentan un correlato con la literalidad del título que se ha acompañado en autos, y que pretende ser un certificado de expensas comunes librado en los términos de los arts. 2048 y concordantes del CCCN. Por tanto, el examen de estos argumentos no resulta conducente para resolver la cuestión, conforme se indicó.

----- III) Rechazo de la demanda. Por todo lo expuesto, no siendo el acompañado en autos título ejecutivo en los términos que surgen de su literalidad, debe rechazarse la demanda.

----- IV) Costas. Regulación de honorarios. Las costas se imponen a la parte actora por resultar vencida (cfr. art. 130 CPCC). A los fines de la regulación de honorarios de los Dres. Carlos A. Martínez y Fernando J. Ferrer, abogados de la parte demandada, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en los arts. 31 inc. 2) y 36 de la ley 9459. Sin embargo, actualizada la base del art. 31 inc. 2) –esto es, el valor del crédito y sus intereses- y aplicada sobre la misma el punto medio de la escala del art. 36, fijado sobre un máximo de 25% y un mínimo de 20% por ser la base inferior a una unidad económica, surge que corresponde regular en favor del referido letrado el mínimo de diez jus, establecido por el art. 36 de la ley 9459 para los juicios ejecutivos. Ascendiendo el valor del jus a pesos un mil doscientos sesenta y uno con setenta y dos centavos ($1.261,72), corresponde regular a los Dres. Carlos A. Martínez y Fernando J. Ferrer, en conjunto y proporción de ley, con carácter definitivo, la suma de pesos doce mil seiscientos diecisiete ($12.617) por sus tareas desarrolladas en la presente demanda ejecutiva. No se regulan honorarios a los Dres. Juan Exequiel Vergara y Nicolás Galíndez, dado que comparecieron en esta primera instancia cuando ya se habían sustanciado todas las etapas procesales. No se regulan honorarios a la Dra. Natalia Inés Casas, atento lo dispuesto por el art. 26 de la ley 9459, interpretado a contrario sensu.

Por todo lo expuesto y normas legales citadas,

----- SE RESUELVE: 1) Acoger la excepción de inhabilidad de título interpuesta por la parte demandada, y en consecuencia, rechazar la demanda ejecutiva incoada por la Asociación Civil Solares de Santa María II en contra del Sr. Raúl Antonio Rodríguez, DNI 8.285.494. 2) Imponer las costas a la parte actora. Regular los honorarios de los Dres. Carlos A. Martínez y Fernando J. Ferrer, en conjunto y proporción de ley, con carácter definitivo, en la suma de pesos doce mil seiscientos diecisiete ($12.617) por sus tareas desarrolladas en la presente demanda ejecutiva. No regular honorarios a los Dres. Juan Exequiel Vergara y Nicolás Galíndez, por las razones indicadas en el considerando IV. No regular honorarios a la Dra. Natalia Inés Casas, atento lo dispuesto por el art. 26 de la ley 9459, interpretado a contrario sensu. Protocolícese, hágase saber y dese copia.

CAFFERATA Juan Manuel
Fecha: 2019.12.09