¿Cuánto debo abonar por la comisión de la inmobiliaria y gastos de ingreso a un inmueble?

Lo primero que debemos aclarar es que los precios surgen DEL ACUERDO DE VOLUNTADES entre las partes, si bien en la práctica los aranceles los fija el profesional interviniente.

Debemos distinguir tres situaciones diferentes, según en la operatoria participen sólo el locador (normalmente propietario) y el locatario (inquilino), si las partes fueron acercadas con la intermediación de un corredor (inmobiliaria) o bien si un abogado realizó el contrato, como profesional idóneo tanto para prevenir los conflictos legales como para resolverlos.

PRIMER CASO, ALQUILER ENTRE PARTES SIN INTERMEDIARIOS:

En este caso lo normal es que el locador (propietario) cobre un monto mínimo, en concepto de averiguaciones y/o pedidos de informes. El costo de estos pedidos de informes están vinculados con las tasas que cobra el Registro, para el caso de los informes sobre bienes, y con los montos que cobran las empresas proveedoras de informes personales. Normalmente al precio de la tasa se le suele añadir un importe por las molestias de transporte o tiempo que lleva su obtención.

Al día de la fecha 11 de diciembre de 2020, un informe de publicidad directa al Registro cuesta $ 195 y se saca por internet (sólo profesional autorizado), y normalmente se cobra entre $ 1000 y $ 3000 por la gestión.

El informe personal, en páginas como ReportesOnLine o RiesgoOnLine, tiene un costo de entre $ 200 y $ 500, y se puede cobrar algún adicional por la gestión. Pero también debemos decir que la información que ofrecen estas páginas surge en gran parte de lo publicado por el sitio web del Banco Central, y su consulta es completamente gratuita, por lo que no se deberían cobrar este tipo de informes de solvencia, y si fueran cobrados deberían entregarse a quien los pague.

Cabe aclarar que “el depósito” es UNA GARANTÍA, y no un costo del alquiler.

SEGUNDO CASO, INTERVIENE INMOBILIARIA (CORREDOR PÚBLICO)

En este caso la ley nacional 25028 dispone que “el corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.” En nuestra provincia es de aplicación la ley 9445:

Artículo 25.- A falta de acuerdo de partes, los aranceles se ajustarán a la siguiente escala: Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario.

En este punto cabe aclarar que el importe por "administración" es del 10% del monto del alquiler (art. 25 inc. e de la misma ley), pero los abona el locador (se descuentan del importe que paga el inquilino).

TERCER CASO, INTERVIENE UN ABOGADO EN LA CONFECCIÓN DEL CONTRATO

Cuando quien realiza el contrato es un abogado, que es el profesional más idóneo para su elaboración ya que domina tanto la situación “en su normalidad” como la que se abre una vez que surge algún conflicto entre las partes, se aplica el Código Arancelario de estos profesionales (ley 9459) que dispone en su art. 107: “Artículo 107.- LA redacción de contratos se regula de la siguiente manera: De locación, entre el uno por ciento (1%) y el cuatro por ciento (4%) tomando como base el importe de los alquileres por el plazo del contrato, o el mínimo legal si éste fuese mayor”. Por lo cual lo normal es que se cobre “un mes y medio de alquiler”, ya que, en periodos de NORMALIDAD, un mes y medio es igual a 1,5/36 es decir 0,0416 del total del contrato. Lo que equivale al 4% que dispone la ley arancelaria…

Cabe aclarar que la confección de un contrato de locación NO
ES UN TRABAJO MECÁNICO, no consiste en cambiar nombres y montos e imprimir, sino que implica un control de la solvencia (normalmente del locatario) y de los intereses de ambas partes y de acuerdo con lo establecido en la ley (en estos casos el Código Civil y Comercial). Esta tarea requiere conocimientos tanto de la operatoria comercial habitual, como de las consecuencias derivadas de su incorrecta aplicación. Un buen contrato, realizado con las previsiones del caso particular, difícilmente pueda derivar en conflictos entre las partes. Igualmente los “informes” analizados por un profesional del derecho pueden llevar a conclusiones diferentes que el análisis simple por parte de quien desconozca la legislación Y EL PROCESO aplicable a cada caso.

¿Y SI RENUEVO, TENGO QUE PAGAR COMISIÓN?

En los casos de renovación, lo normal y esperable es que el precio, ya sea por comisión inmobiliaria, o por confección del contrato, se reduzca en base a la reducción del trabajo que efectivamente se realiza. Si bien los informes y el análisis de solvencia deben efectuarse NUEVAMENTE, ya que en dos años puede cambiar mucho la situación tanto del inquilino (locatario) como de sus garantes (fiadores), lo cierto es que la tarea de confección del contrato se facilita mucho al ser las mismas partes y el mismo inmueble, e igualmente se reduce de manera ostensible la gestión comercial si no hay que volver a publicar avisos (en el diario o en la web) y mostrar la casa o departamento a nuevos interesados. Por eso es que si bien el monto en concreto surge del acuerdo de partes, y si bien en caso de que no haya acuerdo serán de aplicación los montos descriptos al comienzo de esta publicación, se espera que los propios profesionales intervinientes ajusten dichos montos a los trabajos efectivamente realizados, reduciendo considerablemente los honorarios por la gestión en una “renovación”.